【不動産売却の基礎知識】任意売却ついて｜あま市・海部郡・津島市・愛西市の不動産売却・買取はセンチュリー21住まいるハウス不動産｜センチュリー21住まいるハウス不動産

不動産の任意売却とは？


任意売却とは、住宅ローンを借りている金融機関（債権者）との話し合いのもと、お互いの希望の条件をすり合わせて不動産を売却することをいいます。

不動産の任意売却には、2つの状況があります。

1つ目は、住宅ローンを滞納し債権者から一括での弁済を求められている状況で、担保となっている不動産を競売にかけられ低価格で売却されてしまうのを回避するために、一般の市場で不動産を売却するケース。

2つ目は、離婚や転勤などやむを得ない理由で物件を売却しなければならない時に、担保不動産の価値【売却価格】がローン残高よりも低くなり、差額を自己資金で補填できない、つまり無担保になるのに住宅ローンが残ってしまう場合です。

通常は、債権者は住宅ローンが完済しない状況では担保不動産の売却には応じてくれません。そこで無担保になってからの返済計画を債権者と協議し、すべての利害関係者の同意のもと一般の市場で不動産を売却するのが任意売却です。


通常の不動産売却と任意売却は何が違うのか？

住宅ローンを利用している際、不動産の売却価格が住宅ローン残高より大きい場合や、不動産の売却価格が重多雨ローン残高に足りなくても住宅ローンを完済できるお金（自己資金）があるなら、通常の不動産売却が可能です。
通常の不動産売却なら、一般市場で実勢価格での取引ができ、売却のタイミングや不動産の引き渡しなどすべてにおいて債務者（所有者）の意思で進めることができます。

ところが任意売却になる場合、不動産売却後も住宅ローンが残ることが明確なうえに債権者は住宅ローンの一括弁済を求めている状況なので、売却価格やタイミングが必ずしも債務者の希望通りというわけにはいきません。希望を伝えることはできますが、債権者の同意がないと不動産売却を進めることができないようになっています。


不動産仲介と任意売却の違いは？

任意売却は、住宅ローンを組んだ金融機関（銀行等）の許可を得て、一般の市場で不動産を売却する方法です。
金融機関（銀行等）の許可を得ることで抵当権が解除されるため、住宅ローンが残っていても、不動産を売却することができます。
ただし不動産を売却したお金は住宅ローン残債務の返済に充当されるため、残債務を全額返済し、残った差額が売主の手元に残ります。

ただし、なるべく早く買い手を見つけないと金融機関が競売にかける可能性があるため、売却価格が安くても売却するしかない状況になる場合もあります。 一方、仲介での不動産売却はローンを完済できている事が前提であり、金融機関の許可は不要です。

仲介での不動産売却は、不動産業者に買主を探してもらう方法なので、相場価格以上での売却が期待できます。買主が見つかるまでに時間がかかることもありますが、競売や任意馬脚よりも高値での不動産売却が可能です。


不動案競売と任意売却の違いは？

住宅ローンの滞納が一定期間を超えた時、債権者は債務者に一括弁済を請求することができます。そこで全額返済できない場合、債権者は担保権を実行して物件を差押え競売にかけます。

競売は裁判所にて入札形式で行われるため一般市場に出回ることがなく、相場より何割も低い価格での売却となります。すべてにおいて強制的に進められ、所有者の意思が考慮反映されることは一切ありません。

任意売却は、通常売却同様一般市場での取引になるので相場に近い売却も可能です。また、債権者・利害関係者の同意を得る必要はありますが、競売と違って話し合うことができるのでより債務者の希望に近い進め方が可能となります。