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【不動産売却の基礎知識】耐用年数について

不動産を売却する際は、購入時よりも価格が下がっているのが一般的です。その理由は、築年数の経過とともに不動産の資産価値が減少していく為です。

建物の場合は築年数の経過による資産価値の減少を不動産価格に反映する際は耐用年数という基準を用います。耐用年数とはどのような基準なのでしょうか？
今回は不動産を売却する際に影響する耐用年数について解説していきます。


不動産売却における耐用年数


①法定耐用年数

法定耐用年数とは、不動産の価値を公平に算出するために国が設定している年数です。
税法上価値を有している期間で、法定耐用年数を経過したからと言って不動産を使用できないわけではありません。

建物の所有者に課される固定資産税を算出する際は建物の価値を公平に算出する必要があります。そのため、法定耐用年数は建物の価値を算出する際に用いられます。


②物理的耐用年数

物理的耐用年数とは、建物の劣化によって建物を使用できなくなるまでの年数で、材質の品質や構造物の仕組みを維持できる期間です。物理的耐用年数は、使用できなくなるまでの期間なので、使用状況によって変化しやすい不動産の耐用年数を表すことに用いることはほぼありません。

物理的耐用年数は、テレビやバッテリーなどの家電製品に用いられています。これらは耐用年数を経過すると、満足に十分に使用できず処分するケースが多いため、物理的耐用年数が用いられています


③経済的耐用年数

経済的耐用年数とは、物の価値がなくなるまでの年数です。物理的耐用年数では物が壊れる年数を表していますが、物が壊れるまでの年数は使用状況や物の性質によって異なります。

経済的耐用年数は物の価値がなくなるまでの年数であって、耐用年数を経過したからと言って使用できなくなるわけではありません。
劣化の程度や建物の機能、将来的に行われるメンテナンスを踏まえながら耐用年数を算出します。
物理的太陽線数よりも算出はしやすいですが、公平性に欠けてしまうため不動産売却の耐用年数を決める場合は、法定耐用年数が用いられます。


次回は物件の種別による耐用年数の説明を致します。
ご覧いただきありがとうございました。

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【不動産売却の基礎知識】市街化調整区域の不動産売却、流れや注意点【最終回】


最後に、市街化調整区域の物件を売却するときの基本の流れについて見ておきましょう。


前回の記事はコチラから→【不動産売却の基礎知識】市街化調整区域の不動産売却、流れや注意点【その3】



市街化調整区域の不動産を売却する流れとポイント



1：行政調査を行う

不動産会社に物件の価格査定を依頼すると、不動産会社は役所等にヒアリングを行う「行政調査」を行います。
自分でも行政に問い合わせることで、売却したい不動産がどのような条件になっているか、情報を得ることもできます。



2：不動産買取り業者へ問い合わせる

市街化調整区域の売却は難しい場合が多いため、不動産買取業者に問い合わせて買取価格について確認してみてもいいですね。
買取り価格は、通常の売却価格の7割程度となりますが、仲介での売却に比べてすぐに売却できるというメリットがあります。



3：不動産仲介業へ依頼する

不動産仲介業者を通じて売却するなら、地元の市街化調整区域の物件の扱いに慣れた不動産仲介業者を選びましょう。
その際、1社の不動産会社にしか仲介を依頼できない「専任媒介契約」がおすすめです。
複数の不動産会社に仲介を依頼する「一般媒介」では、高値で売却するための売主様と不動産会社での打ち合わせがスムーズに行かない場合もあります。
また、自分で買主を見つけられる自己発見取引が認められない「専属専任媒介契約」より、自己発見取引も可能な「専任媒介契約」が良いでしょう。



4：不動産を売却する条件を決定する

仲介業者と正式に依頼をしたら、適切なターゲットと売却価格を決めて売り出しを開始します。
売却価格については、相場をご説明した上で売主様と相談のもと決めさせていただきます。


5：買主が見つかったら不動産売買契約を締結する

買主が見つかり、諸条件がまとまれば、不動産売買契約を結ぶこととなります。
この際に売買代金の一部を手付金として受け取ります。


市街化調整区域の不動産の売買は難しいものですが、売買しやすい条件と売買しにくい条件について確認すると、上手に売却・購入をできるヒントが得られるかもしれません。
このコラムで紹介した内容を確認して、ぜひ市街化調整区域の売買を賢く行いましょう。


センチュリー２１住まいるハウス不動産は、ただインターネットやチラシに売却の依頼を受けた不動産を掲載するだけで無く、売主様のために独自の売却手法で全力で買主様を見つけます。
整形地や築年数の浅い戸建てやマンションはもちろんのこと、市街化調整区域内の不動産や他社でお断りされた不動産、なかなか売れない不動産でも、売却できるよう全力で取り組みます。
あま市・蟹江町・大治町・津島市・愛西市周辺でお困りの不動産、空き地や空き家をお持ちでしたら、売却に強いセンチュリー21住まいるハウス不動産にご相談ください！ 



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【不動産売却の基礎知識】市街化調整区域の不動産売却、流れや注意点【その3】



前回の【不動産売却の基礎知識】市街化調整区域の不動産売却、流れや注意点【その2】につづいて、市街化調整区域内の不動産を売買する際のメリットやデメリットを解説していきます。




市街化調整区域の不動産　メリットとデメリット


市街化調整区域内の不動産の売買では、なにかと制限が出てしまいがちです。
中でも売買しやすい物件とそうでない物件があります。
市街化調整区域の不動産を売買する上でのメリットとデメリットについて、確認してみましょう。


市街化調整区域内の不動産を購入したい理由

土地や家を探している買主様が、あえて市街化調整区域の不動産を選ぶ場合があります。
そのようなケースでは、市街化地域より市街化調整区域内の不動産の方が売買価格が安く、静かな環境であることが理由のひとつになるでしょう。
また市街化調整区域では都市計画税がないため固定資産税等の税金が安いことや、駐車場や家庭菜園など宅地以外での用途が多いこともあります。


市街化調整区域で売買しやすい不動産

市街化調整区域で売買されやすい不動産は、既に開発許可を取得して建てられている物件です。
また、将来的に開発許可を受けられる見込みがある土地も売買しやすくなります。


市街化調整区域で売買しにくい不動産

一方、売買しづらい不動産は、地目が「農地」になっている土地です。
農地を購入して、農地以外の用途で利用するためには行政の許可が必要ですし、許可がおりるか保証されているわけではありません。
同じように開発許可が取得できない土地や、無許可で建てられた建物などは、売買が難しいと言えるでしょう。



市街化調整区域の物件を売買する方法

市街化調整区域内の不動産、土地や建物を売買する際はどのような方法があるでしょうか？


1：専門の不動産仲介業者に依頼する

不動産の売買では不動産仲介業者に依頼するのが一般的です。
ただ、市街化調整区域では様々な要件を確認する必要などがあり、市街化調整区域内の不動産を専門で扱う不動産仲介業者を選ぶのが大切です。


2：オークションに出品

難易度は高めですがネットオークションで、市街化調整区域の不動産の売買を行う事も可能です。


3：個人間売買を行う

一般の不動産の売買では売主様と買主様の間に不動産仲介業者が入りますが、知人同士や身内などなら個人間で売買することも考えられます。
その場合、仲介手数料がかからないというメリットはありますが、不動産売買に必要な書類の準備や手続きをきちんと行う必要があり、一般的には難しいと言えるでしょう。


今回も最後までご覧いただきありがとうございました。
次回は【不動産売却の基礎知識】市街化調整区域の不動産売却、流れや注意点【最終回】に続きます。


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【不動産売却の基礎知識】市街化調整区域の不動産売却、流れや注意点【その2】


前回の【不動産売却の基礎知識】市街化調整区域の不動産売却、流れや注意点【その1】につづき調整区域の不動産について解説していきます。
市街化調整区域に建物を建てられるケースや、市街化調整区域で不動産の売買をする際に知っておきたい注意点、 またメリット・デメリット、市街化調整区域の不動産を売買する方法、 市街化調整区域の不動産を売却する流れについて、ご紹介します。


市街化区域に建物を建てられるパターン

市街化調整区域で建物を建築できるのは、どの様なパターンがあるか説明していきます。


パターン1：分家住宅（農家住宅）の場合
市街化調整区域で農業を営む方が、自己の居住用の家として建築した建物を【農家住宅】といいます。
この農家住宅の場合は、許可がなくても建物の建築が可能です。農家住宅と同じように、農業を営む方の子どもなど、その世帯の一部が独立して建てた建物を「分家住宅」と呼びます。分家住宅の場合は、農家住宅より条件がやや厳しくなりますが、許可を取得せずに建物を建築できる場合も中にはあります。
分家住宅の許可要件については、それぞれ自治体により異なりますので、ご注意ください。

パターン2：開発許可を取得している土地の場合
市街化調整区域でも過去に開発の許可を取得している土地であれば、その許可を取得した時と同じ規模や用途の建物であれば、新たに許可を取得せずに建物の建築や、建て替えもできます。

パターン3：既存集落やその周辺に土地が存在している場合
市街化調整区域でも家（建物）が建ち並んでいる既存の集落が存在している場合、その既存集落地域や周辺の建築は、許可なく認められる場合があります。
こちらも諸条件は地域や自治体により異なりますので、不動産会社か市町村の役場に問い合わせましょう。


市街化調整区域の不動産を売却する際に知っておきたいポイント（注意点）

市街化調整区域の不動産を売却する際に、さまざまな影響を受けることが多いです。
実際にどんなところを注意していけばいいか、解説していきます。

不動産を売買する際の注意点
不動産の売主と買主の両方にとって必要なのが、その土地の「地目」についてです。
地目とは、その土地の現況や利用目的によって「宅地」「田」「畑」「山林」など23の区分に定められています。
不動産の売買をしようとする土地の地目が「宅地」で、しかも市街化調整区域に線引きされる以前から宅地になっている場合、建物の建築条件が緩くなることが多くなります。
しかし、地目が「農地」の場合、農地以外の利用では許可を取る必要があり、農家への売却といったように、不動産の買い手の選択肢が狭まることとなります。

また、水道や電気・ガスなどのインフラについてもぜひ確認しましょう。
インフラが既に整っていれば不動産の売買には好条件となりますが、そうでないなら土地の評価や価値も落ちると覚えておきましょう。さらに、その土地の自治体で区域が指定されていないか、自治体の条例などについても確認しておく必要があります。


売主の注意点
市街化調整区域の不動産売却をするなら、市街化調整区域の物件を多く扱っている不動産仲介会社を選びましょう。
市街化調整区域の建築許可等、さまざまな条件や情報を把握できていないと思うように買手が見つからなかったり、納得できる価格で売買できない可能性も考えられます。市街化調整区域内の不動産売買が得意な会社を見つけることが重要です。

買主の注意点
市街化調整区域内の不動産を購入するときは、その土地の建築が可能とわかっていても、売買契約に特約を盛り込むことをおすすめします。
「○年○月○日までに建築の許可を取得できない場合に、その契約を解除する」といった特約を盛り込めばより安心して不動産の売買を行えます。
もちろん、市街化調整区域の物件を多く取り扱っている不動産仲介会社を選ぶことでさまざまなアドバイスを得られていいでしょう。


今回も最後までご覧いただきありがとうございました。
次回は【不動産売却の基礎知識】市街化調整区域の不動産売却、流れや注意点【その3】に続きます。


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【不動産売却の基礎知識】市街化調整区域の不動産売却、流れや注意点【その1】


不動産の売却を考える際に【市街化調整区域】という言葉を見かけたことがあるかもしれません。
この市街化調整区域とは一体何なのでしょうか？
市街化調整区域に建物を建てられるケースや、市街化調整区域で不動産の売買をする際に知っておきたい注意点、 またメリット・デメリット、市街化調整区域の不動産を売買する方法、 市街化調整区域の不動産を売却する流れについて、ご紹介します。


市街化調整区域とは

家を建てたり土地を探すときに知っておきたいのが、「市街化調整区域」と呼ばれるエリアについてです。市街化調整区域は不動産の購入や建築、売却にさまざまな影響を与えることとなります。
当店の近隣だと、あま市や蟹江町、津島市、愛西市にも多く市街化調整区域が存在します。
「市街化調整区域」とは都市計画法で定められた区域のひとつで、その他に「市街化区域」があります。
「市街化区域」は、一般の住宅街や商業施設があり都市計画が推進されている区域です。
それに対し、「市街化調整区域」は、住宅（建物）などの建設を積極的には行わず、市街化を抑制する区域の事を言います。
東京23区と大阪市、名古屋市のほとんどは「市街化区域」になっています。


市街化区域・市街化調整区域ができた理由

都市化を進めると、これまでは農地（畑や田んぼ）などで使われていた土地が商業地や住宅地に変わっていくことが考えられます。その為、市街化調整区域が制定されたのは農林水産業などを守ることが目的のひとつです。
市街化調整区域が郊外に多くみられるのは、そのような理由があるからです。


建物の新築や建て替えには行政の許可が必要

市街化調整区域は住宅などの建物の建設を積極的に行わない地域のため、住宅（建物）の建設が制限されています。建物を新築で建てる場合や、建て替えを行う場合は、行政から開発許可を受けなければなりません。


市街化調整区域の不動産評価について

市街化区域では住宅などの建設が促進されているのに対し、市街化調整区域は都市化されていないため、電気や水道、ガスなどのインフラの整備があまり整っていない場合が多いです。
その為、市街化調整区域の不動産の評価は一般的には低くなってしまいます。




ご覧いただきありがとうございました。
次回は【不動産売却の基礎知識】市街化調整区域の不動産売却、流れや注意点【その2】につづきます！


あま市、大治町、蟹江町、愛西市、津島市で不動産を売りたい方や不動産の買取り、不動産売却査定をご希望の方は、売却に強いセンチュリー21住まいるハウス不動産へご相談くださいませ！
もちろん、売る気は無いが今の不動産価格を知りたいだけというお問合せも大歓迎です！
売却に強い担当者が責任を持ってご対応させていただきます。



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不動産売却の際に必要な書類の解説【その2】

こんばんわ。
前回は【不動産売却の基礎知識】不動産売却の際に必要な書類は？【その1】について解説していきました。
ご所有の不動産を売る際は、様々な書類が必要になりますね。
それでは続きを解説していきます。


不動産売却に必要な書類⑤建築確認済証、検査済証

売却したい不動産が建築基準法に違反している建物の場合には、建物を壊した場合に再建築できない、不動産の規模を縮小しなければならない可能性があります。
そこで重要になるのが建築確認済証や検査済証です。これらの2つの書類は、建築基準法に則って適正に建築された建物であることを証明するための書類です。
不動産を購入した買主様が将来改築やリフォーム・リノベーションを行う場合には、既存の不動産（建物）に関するこれらの書類が必要になるケースがあるため、売主様は必ず用意しておきましょう。


不動産売却に必要な書類⑥マンション管理規約、使用細則

売りたい不動産の対象がマンションの場合、管理規約や使用細則といった書類が存在します。これらの書類は、マンションがこれまでどのように維持されてきたかが分かる書類とマンションの入居者に対するルールブックと考えて問題ありません。
マンションの維持管理については資産価値と住人の皆様の住環境に影響を与えるため、どのような管理が行われているか確認することが非常に重要です。また、マンションによっては楽器演奏不可であったりペット不可といったように独自のルールを設けている場合も多いです。
上記の資料は買主様が不動産を購入するかどうかの判断基準にもなる重要な書類のため、無くさずに保管しておきましょう。


不動産売却に必要な書類⑦耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書、インスペクション報告書

不動産売買では、不動産を売却してから耐震性の低さや、アスベストの使用の有無に関して売主買主間でトラブルが生じる場合があります。
物件（建物）の築年数がかなり経過している場合には、現行の新耐震基準ではなく旧耐震基準で建てられている場合やアスベストを使用している場合があります。
耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書は必須というわけではありません。しかし、売却した後に耐震性の低さやアスベストの使用が原因でトラブルが発生することを防ぐためにも、しっかりと準備しておいた方が良いでしょう。


不動産売却に必要な書類⑧その他

不動産の売買では、買主様が不動産の購入を決める際にプラスに働く書類もあります。例えば、地盤調査報告書や住宅性能評価書などです。
これらの書類は土地や建物の性能を評価する書類です。買主様にとっては買うかどうか決める際の重要な判断材料となるため、準備しておいても損はありません。
もし自分が買主だった場合、この資料があったら助かると思う物は事前に用意しておくと良いでしょう。

不動産の売買では、多くの書類を準備しなければならないことが分かりましたね。
特に印鑑証明は売りたい不動産を複数人で所有している場合、所有者全員の印鑑証明が必要になるので準備に時間がかかる可能性があります。発行後3ヶ月が有効期限となるので注意しましょう。

また、必要書類の中には、不動産を購入した際に受け取った書類で、探し出すのに時間がかかるものもあります。必要書類が揃っていない場合、トラブルに発展する、不動産の売却がスムーズに進まない可能性もあるため、しっかりと事前に準備をしておきましょう。

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不動産売却の際に必要な書類の解説【その1】

不動産の売却では、様々な書類が必要になってきます。中には、準備をするのに時間がかかるものも多く、書類の不備が原因で売却スケジュールに支障が生じる可能性があります。

そんなトラブルを未然に防ぐためにも、不動産売買ではどのような書類が必要なのか確認して事前に準備しておくことが非常に重要です。

不動産の売却を進める際は、身分証明書や不動産の権利証などの様々な書類が必要です。これらの書類が揃っていないと不動産の売買がスムーズに進まない可能性があるため、事前に書類を準備しておくことが重要になります。

不動産売却の必要書類は、大きく分けて8つです。

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土地売却のポイント（注意点）3


今回は土地を売りたい方向けに、土地を売却する際のポイント（注意点）【その3】について解説していきます。

前回のおさらい：土地売却のポイント（注意点）2はこちら


土地を売却する際に多くの方が最初の段階でつまづきやすい3つのケース



【その3】

登記上の土地面積よりも実測面積が小さい場合がある



古くから所有している土地では、不動産登記簿謄本に記載してある数字が正確でないことが多々あります。


登記簿に記載されている数値よりも実際の測量値がそもそも小さく、思っていたよりも売却金額が少なくなってしまうというケースがあるのです。


土地は、区画変更や道路が新しくできるなどの影響を受けます。特に、古くから所有している土地においては、土地売却において重要な土地の面積が、不動産登記簿謄本よりも小さいという場合がよくあるのが実情です。


そのため、しっかりと測量を行って、現在の正確な数字を出す必要があります。


また、境界標線がなかったり、隣家の軒先が自分の敷地内に入り込んでいたりなど、それまで気付かなかった越境等の問題点が土地を売る際に出てきてしまうことも多いです。


境界標は作成と設置に数十万円かかることもありますが、隣地との境界を明確にして自分が売る土地の大きさを確定しておかないと、売り出しにかけることも難しい場合があります。


なお、土地の用途やどれくらいの規模のものが建てられるかについての制限がある場合もあります。基本的には契約した不動産会社で調べてくれるものではありますが、思い違いを防ぐため、自分でも役所で確認しておいた方がいいですね。





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