カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2023/12/01 17:12
【不動産売却の基礎知識】市街化調整区域の不動産売却、流れや注意点【その2】
前回の【不動産売却の基礎知識】市街化調整区域の不動産売却、流れや注意点【その1】につづき調整区域の不動産について解説していきます。
市街化調整区域に建物を建てられるケースや、市街化調整区域で不動産の売買をする際に知っておきたい注意点、 またメリット・デメリット、市街化調整区域の不動産を売買する方法、 市街化調整区域の不動産を売却する流れについて、ご紹介します。
市街化区域に建物を建てられるパターン
市街化調整区域で建物を建築できるのは、どの様なパターンがあるか説明していきます。
パターン1：分家住宅（農家住宅）の場合
市街化調整区域で農業を営む方が、自己の居住用の家として建築した建物を【農家住宅】といいます。
この農家住宅の場合は、許可がなくても建物の建築が可能です。農家住宅と同じように、農業を営む方の子どもなど、その世帯の一部が独立して建てた建物を「分家住宅」と呼びます。分家住宅の場合は、農家住宅より条件がやや厳しくなりますが、許可を取得せずに建物を建築できる場合も中にはあります。
分家住宅の許可要件については、それぞれ自治体により異なりますので、ご注意ください。
パターン2：開発許可を取得している土地の場合
市街化調整区域でも過去に開発の許可を取得している土地であれば、その許可を取得した時と同じ規模や用途の建物であれば、新たに許可を取得せずに建物の建築や、建て替えもできます。
パターン3：既存集落やその周辺に土地が存在している場合
市街化調整区域でも家（建物）が建ち並んでいる既存の集落が存在している場合、その既存集落地域や周辺の建築は、許可なく認められる場合があります。
こちらも諸条件は地域や自治体により異なりますので、不動産会社か市町村の役場に問い合わせましょう。
市街化調整区域の不動産を売却する際に知っておきたいポイント（注意点）
市街化調整区域の不動産を売却する際に、さまざまな影響を受けることが多いです。
実際にどんなところを注意していけばいいか、解説していきます。
不動産を売買する際の注意点
不動産の売主と買主の両方にとって必要なのが、その土地の「地目」についてです。
地目とは、その土地の現況や利用目的によって「宅地」「田」「畑」「山林」など23の区分に定められています。
不動産の売買をしようとする土地の地目が「宅地」で、しかも市街化調整区域に線引きされる以前から宅地になっている場合、建物の建築条件が緩くなることが多くなります。
しかし、地目が「農地」の場合、農地以外の利用では許可を取る必要があり、農家への売却といったように、不動産の買い手の選択肢が狭まることとなります。
また、水道や電気・ガスなどのインフラについてもぜひ確認しましょう。
インフラが既に整っていれば不動産の売買には好条件となりますが、そうでないなら土地の評価や価値も落ちると覚えておきましょう。さらに、その土地の自治体で区域が指定されていないか、自治体の条例などについても確認しておく必要があります。
売主の注意点
市街化調整区域の不動産売却をするなら、市街化調整区域の物件を多く扱っている不動産仲介会社を選びましょう。
市街化調整区域の建築許可等、さまざまな条件や情報を把握できていないと思うように買手が見つからなかったり、納得できる価格で売買できない可能性も考えられます。市街化調整区域内の不動産売買が得意な会社を見つけることが重要です。
買主の注意点
市街化調整区域内の不動産を購入するときは、その土地の建築が可能とわかっていても、売買契約に特約を盛り込むことをおすすめします。
「○年○月○日までに建築の許可を取得できない場合に、その契約を解除する」といった特約を盛り込めばより安心して不動産の売買を行えます。
もちろん、市街化調整区域の物件を多く取り扱っている不動産仲介会社を選ぶことでさまざまなアドバイスを得られていいでしょう。
今回も最後までご覧いただきありがとうございました。
次回は【不動産売却の基礎知識】市街化調整区域の不動産売却、流れや注意点【その3】に続きます。
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