カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2023/11/02 13:46
土地売却のポイント（注意点）
「老後の事を考えると、今のうちに不動産を売って住み替えをしたい」
「相続した不動産があるが、遠方で空き家のためメンテナンスできないので売りたい」
住み替えや相続などの理由で不動産を売却しようとお考えの方は少なくないと思います。
でも実は、不動産（土地）の値段は、タイミング次第で大きく変わってしまうものです。
近隣の土地売買の動きや開発・建築計画などの影響を受けてしまうので、事前にしっかりと情報を集めることは重要です。
できるだけ高く土地を売ることができるように、トラブルを避け安心・安全な取引をしたいものですよね。
そこで、今回は土地を売却する際のポイント（注意点）について解説していきます。
土地を売却する際に多くの方が最初の段階でつまづきやすい3つのケース
【その1】
①家屋が残っている
売却しようとしている土地に、古い家屋が建っていると解体費用がかかります。
また、家の中のお荷物（残置物）も撤去しなければいけません。
木造1戸建ての場合は、築22年前後で建物の価値は0になってしまいます。
そのため、築22年を超える一戸建てを売ろうと思うと、【古家付きの土地】を売ることになるのです。
家屋（古家）のある土地を売却する際は、以下のどちらかを選択していきます。
・古家を解体して更地の状態で売却する
・【古家付き土地】として売却する
それぞれ詳しくポイントをみていきましょう。
古家が残っている場合のポイント①更地にして売却する
建物を解体する場合、家屋の解体費用がかかってきます。
解体費用の目安は、木造一戸建てで100万円～150万円前後見ておく必要があります。
※建物の大きさや外構の状態によっても変わります
そして、更地にした場合は税金（固定資産税）も高くなってしまうということにも注意です。
土地の上に住宅用の家屋があるのとないのとでは、固定資産税や都市計画税のかかり方が大きく違ってきます。
課税は毎年1月1日時点での土地・建物に対して行われるので、もしも年末に解体し更地の状態で年を越すと発生する税金が高くなってしまいます。
その一方、更地にしておいた方が買主がつきやすいというメリットもございます。
以下、更地にした場合のメリットとデメリットをまとめましたのでご確認下さい。
【土地を更地にして売却する際の注意点】
◎メリット
・土地を相場価格で売却できる可能性が高い
・買主が見つかりやすい
・売却までに駐車場として貸し出しておけば収入が得れる
◎デメリット
・解体費用が先にかかる
・タイミングによっては税金が高くなる場合がある
・買主の家屋のリフォーム利用の選択肢が無くなる
古家が残っている場合のポイント②古家付き土地として売却する
古家をそのまま残して、【古家付き土地】として売却する場合、解体費用分と確定測量分の値引きを求められるケースが多いです。
家屋に買主がそのまま住んだり、リフォームやリノベーションをして活用するのであれば問題ありません。
ただし、純和風建築の古民家等でない限り、家屋を活用するのは現実的に難しいかもしれません。
そのため、土地の相場価格で売却しようと思っても、解体費用・確定測量分を値引きしないと買主がつかないのです。
また、空き家のまま放置しておくと事件や犯罪に巻き込まれてしまう可能性も上がり、それらのリスクを回避するために、売却までの間草むしりや家屋の掃除等のメンテナンスが必要となってきます。
家屋があることによって当面の解体費用や高額な固定資産税はかからいのはメリットです。
【古家付きのまま売却する場合の注意点】
◎メリット
・解体費用を負担しなくてよい
・もしそのまま住む買主が見つかれば値引きは少なくてすむ
・売却に時間がかかってしまい更地の課税を受けることがなくなる
◎デメリット
・解体費用・確定測量分の値引きを要求される場合がある
・買主がみつかりにくい
・空き家を管理する手間ひまがかかる
いかがでしたでしょうか。
一口に土地の売却といっても、やり方次第で価格が大きく変わってしまいます。
安易に解体を提案してくる不動産営業にはご注意下さい。解体してから後悔しても遅いので、必ず信頼できる不動産会社に事前に相談してからにしましょう。
次回につづく。
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