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【不動産売却の基礎知識】耐用年数について

不動産を売却する際は、購入時よりも価格が下がっているのが一般的です。その理由は、築年数の経過とともに不動産の資産価値が減少していく為です。

建物の場合は築年数の経過による資産価値の減少を不動産価格に反映する際は耐用年数という基準を用います。耐用年数とはどのような基準なのでしょうか？
今回は不動産を売却する際に影響する耐用年数について解説していきます。


不動産売却における耐用年数


①法定耐用年数

法定耐用年数とは、不動産の価値を公平に算出するために国が設定している年数です。
税法上価値を有している期間で、法定耐用年数を経過したからと言って不動産を使用できないわけではありません。

建物の所有者に課される固定資産税を算出する際は建物の価値を公平に算出する必要があります。そのため、法定耐用年数は建物の価値を算出する際に用いられます。


②物理的耐用年数

物理的耐用年数とは、建物の劣化によって建物を使用できなくなるまでの年数で、材質の品質や構造物の仕組みを維持できる期間です。物理的耐用年数は、使用できなくなるまでの期間なので、使用状況によって変化しやすい不動産の耐用年数を表すことに用いることはほぼありません。

物理的耐用年数は、テレビやバッテリーなどの家電製品に用いられています。これらは耐用年数を経過すると、満足に十分に使用できず処分するケースが多いため、物理的耐用年数が用いられています


③経済的耐用年数

経済的耐用年数とは、物の価値がなくなるまでの年数です。物理的耐用年数では物が壊れる年数を表していますが、物が壊れるまでの年数は使用状況や物の性質によって異なります。

経済的耐用年数は物の価値がなくなるまでの年数であって、耐用年数を経過したからと言って使用できなくなるわけではありません。
劣化の程度や建物の機能、将来的に行われるメンテナンスを踏まえながら耐用年数を算出します。
物理的太陽線数よりも算出はしやすいですが、公平性に欠けてしまうため不動産売却の耐用年数を決める場合は、法定耐用年数が用いられます。


次回は物件の種別による耐用年数の説明を致します。
ご覧いただきありがとうございました。

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◎【大治町砂子　土地】購入のお申し込みをいただいました◎


先々月に売却をお任せいただきました、大治町砂子の土地に購入の申し込みが入りました。
お家立てるには少し手狭ですが、近隣の方に駐車場用地としてご購入してもらいます。
確定測量から樹木の伐採、また買主様の駐車場としての使用のお手伝いも併せてしていきます。


センチュリー２１住まいるハウス不動産はただインターネットやチラシに売却の依頼を受けた不動産を掲載するだけで無く、売主様のために独自の売却手法で全力で買主様を見つけます。
他社でお断りされた不動産や、なかなか売れない不動産でも、売却できるよう全力で取り組みます。
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◎【あま市西今宿　土地】専任媒介契約をいただきました◎


本日は、あま市西今宿の土地の売却をお任せいただきました。
早速、役所と現地での調査を行い高値での早期売却ができるよう販売戦略を練っていきます。
遠方の売主様なので、ご負担の無いよう確定測量の手配等も含め販売活動を行います。


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売却に強い担当者が責任を持ってご対応させていただきます。

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◎【津島市中之町　土地】価格の変更をしました◎


去年から販売をお任せいただいている津島市中之町の土地の価格を変更致しました。
早く買い手様が見つかるように販売活動を行っていきます。


住所：津島市中之町
面積：204.97㎡
金額：930万円→798万円

小中学校まで徒歩5分圏内！日当たり良好！！
さらにスーパーも近く、前面道路の交通量も少ないため子育て世代のお客様にもオススメです！！


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相続したあま市にある実家の売却相談に行きました。
相続してから長い間空き家だったので、建物がかなり古く家の中に荷物も残されていた為、何から手を付けていいか分からなかったのですが、代表の馬場さんが親身になって色々ご提案してくれました。
売却を進めるうえで、解体や測量等の専門業者さんの手配もしていただけるという事なので、安心してお任せできました。


道家様

この度は数ある不動産会社の中から、センチュリー21住まいるハウス不動産へお問い合わせいただき、誠にありがとうございます。
初めて不動産の売却をする際はわからないことだらけで大変ですよね。
何か疑問に思った事があれば何なりとお申し付け下さい。
必ずご満足いただけるよう精一杯頑張ります。
引き続き宜しくお願い致します。

センチュリー21住まいるハウス不動産
代表取締役　馬場　翔大




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◎【愛西市草平町　戸建て】ご成約ありがとうございます◎


先日、売却のご依頼をいただきました愛西市草平町の戸建てをご成約いただきました。
売主Ｔ様、買主Ｋ様、この度はセンチュリー２１住まいるハウス不動産をご利用いただき、本当にありがとうございます。
大変感謝しております。
不動産売却のご依頼いただいてから、数日で買主様を見つけることができ売主様も大変喜んでいただきました。
お引き渡しまでトラブルの無いように、お荷物の片付けもしっかりとサポートさせていただきますので、引き続き宜しくお願い致します。



センチュリー21住まいるハウス不動産では、売主様の【売りたい】にお応えできるよう全国980店舗の信頼のネットワークを活かし、売主様をサポートさせていただいております。
あま市をはじめ、大治町・蟹江町・津島市・愛西市で戸建、土地、マンションを早く高く売りたい方は、あま市七宝町にある売却に強いセンチュリー21住まいるハウス不動産にご相談下さい！

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不動産売却の疑問について


ご所有の不動産の売却を検討する際に、色々な疑問が出てくることも多いと思います。
今回は皆様からよくご質問・ご相談をいただく不動産売却時における疑問について解説していきます。


不動産の売却を考えているのですが、他の方からはどのような質問を受けることが多いですか？
そうですね。ご売却の理由や経緯によっても異なるのですが、一般的には、どれくらいの期間で売却できるのか、売却にかかる費用はどれくらいなのか、今は売り時なのか、住みながら売ることができるのか等があります。

なるほど。確かにどれも気になることばかりですね。ちなみに今は売り時なのですか？
はい。今は売り時と言えます。
コロナ禍においても不動産売買は積極的に行われ、当社グループでも例年以上に多くのお客様の不動産売却のお手伝いをさせていただいております。

そうなんですか。自粛続きの中でも不動産を売買する人は多かったんですね。
はい。オンラインでご相談させていただいたり、実際にお会いする際も注意を払いながら商談をさせていただくなど、従来とは少しやり方をかえながらお手伝いさせていただきました。

そうすると、売却にかかる期間はこれまでと変わらないくらいですか？
そうですね。地域によっても差があるのですが、概ね3か月から半年が一つの目安となります。
また、相場に対してどれくらいの金額で売却をスタートするかによっても期間は変動します。

3か月よりも早く売れるということは、安く売却してしまったということですか？
確かにそのように思われる方もいらっしゃるのですが、そういう事ではないのです。
購入する不動産を探している方は、それぞれ家探しをスタートする時期が異なります。探している方にとっては半年間かけてやっと気に入った不動産が見つかったと思っても、逆に売主様としては売却スタートをしてまだ間もないという事もよくあります。
不動産に限らず、新着情報というものは注目を集めやすく、売却をスタートした時点が最も買主様の目にとまりやすいのです。よく不動産はご縁ものと言われますが、まさにその通りだと思います。

なるほど。そういう事を予め知っておくのと知らないとでは気持ちの部分で全然違いますね。
そうですよね。そういう意味でもご売却に関する疑問に対してしっかりと回答させていただくことはもちろんのこと、お客様に知っておいていただきたい事や注意点などを一歩先にご説明させていただける不動産会社を選んでいただくことをお勧めします。

確かにそうですね。不動産の売買はそう何度もすることではないので、予め教えていただけると助かりますね。
おっしゃる通りで、不動産売買において、「何がわからないかがわからない」まま売買を進めるのではなく、ご理解いただきたいこと等をしっかりと説明しながらお手伝いができる不動産会社を選んでいただくことが大事です。
今回は売却の期間や売り時かどうかの説明だけでしたが、その他にも多くの疑問がでてくるかと思いますので、お気軽にご質問ご相談いただければと思います。



センチュリー２１住まいるハウス不動産は、ただインターネットやチラシに売却の依頼を受けた不動産を掲載するだけで無く、売主様のために独自の売却手法で全力で買主様を見つけます。
整形地や築年数の浅い戸建てやマンションはもちろんのこと、市街化調整区域内の不動産や他社でお断りされた不動産、なかなか売れない不動産でも、売却できるよう全力で取り組みます。
あま市・蟹江町・大治町・津島市・愛西市周辺でお困りの不動産、空き地や空き家をお持ちでしたら、あま市七宝町にある売却に強いセンチュリー21住まいるハウス不動産にご相談ください！ 

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不動産売却における査定価格と売出価格とは？


今回は不動産売却時に、営業マンが査定を行い提示する査定価格と売出価格について解説していきます。


自宅の査定を依頼したら「査定価格」を提示されたのですが、この金額で売り出ししないといけないのですか？

いえ、「査定価格」とは「売出価格」を決めるにあたって不動産会社がアドバイスする価格なので、必ずしも査定価格で売り出す必要はありません。

「査定価格」と「売出価格」の違いって何ですか？

「査定価格」は、営業担当者が物件を評価し、周辺の相場などをもとに適正と思われる価格を算出した価格です。

次に「売出価格」は不動産会社が出した査定価格を基に、売主様の希望やご売却の理由、同一マンション内また同一エリア内の売出状況を見て相談をして決める価格になります。

なるほど、高く売るためには高めの「売出価格」を希望すればいいんですね

いえ、査定価格を大きく上回る「売出価格」で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、

結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあるので売却ご事情を踏まえて「売出価格」を決定していただくのが良いかと思います。

売却理由によって「売出価格」も変わってくるんですね。どのようなパターンがあるのですか？

例えば時間的余裕がある場合、購入希望者をゆっくり待つ余裕がありますので、ご自身が希望する

「売却希望価格」を「売出価格」としてそのまま設定し、その価格で購入してくれる買主を待つこともできます。

なので、極論を言えば、査定価格が4,000万円だったとしても、売出価格を5,000万円に設定することも可能です。

ただ査定価格は、不動産会社が持つ独自のデータを踏まえ、プロの目で判断・分析して算出している価格となりますので、「査定価格」からあまりにもかけ離れた「売出価格」となってしまうと先ほどもお伝えしたように最終的に査定金額を下回る額でしか売れないというケースも考えられす。

そのため時間的余裕がある場合でも「査定価格」をベースに不動産会社のアドバイスも踏まえた「売出価格」を設定することがおすすめです。

反対に時間に余裕がない場合はどうすればよいですか？

たとえば相続税の納付期限が決まっている場合や住まいの買い換えで購入する物件が先に決まっている場合などは売却期間に余裕がないため早期に不動産を売却して現金化しなればなりません。
そのため不動産仲介会社が提示した「査定価格」を「売出価格」として設定し、売却不動産への問合せ状況やご内覧いただいた購入検討者の状況をみながら、段階的に売り出し価格を下げていくことで、売却期限までに間に合わせることができます。

どちらも営業担当者とよく相談することが大切なんですね

はい、売却理由は人によって様々で、その理由に合わせて「売出価格」を設定することが大切です。

不動産の市場相場からかけ離れた売出価格に設定してしまうことで、取引が成立するまでに長期間かかり、売却スケジュールが遅れてしまうことや希望売却価格を大幅に下回った価格での売却となってしまうことは避けなければなりません。

そのためにも適正な売却査定価格が提案できる不動産仲会社選びが重要です。

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不動産売買契約と決済の違い


今回は不動産の売買における契約と決済の違いについて、またその流れについても説明していきます。


不動産の取引って、契約と決済がありますよね。仮契約と本契約みたいなものですか？
いえ、そうではありません。あくまで不動産売買契約書を締結した時が契約となります。
ただ、不動産の取引では契約と同時に物件の引き渡し等を行うことができないケースが多く、
それらを決済の際に行うことが一般的です。


契約と引き渡しなどが同時にできないのは、どんなケースですか？
例えば、融資を利用する場合や、居住中での売却、更地や測量してからの引き渡しの場合などです。
融資を利用する場合、申込には契約書などが必要となります。
居住中の場合や買い替えの場合、売却の契約の後に、引っ越すことになります。
さらに更地渡しですと、ここから解体作業や建物滅失登記が必要となります。

確かにそうですね。
ですので、金額はもちろん、残代金支払いや引き渡しの期日、引き渡し時の条件などの
特約事項なども記した契約書を作成し、記名押印することで売買契約を締結します。

では、決済とはどんなことを行うんですか？
はい、残代金の支払い、所有権の移転登記です。
通常、買主様が融資を受ける金融機関で行うのが一般的です。
買主様と売主様、不動産業者だけでなく、司法書士が立ち会います。
売主様から所有権移転登記に必要な書類や本人確認を司法書士が行い、問題が無ければ融資の実行を行います。
登記に関する書類への記入以外に、買主様は残代金や各清算金、仲介手数料や登記・火災保険に関する支払いの伝票の記載、売主様は買主様から頂く各代金の振込伝票、各領収書の記入などを行います。

いろいろありますね。
それらの手続きが終われば鍵の引き渡しを行います。
引き渡した鍵の各本数、境界確認書や合意書など書類の内容、引渡日を記載した引渡完了確認書を作成し、署名押印を頂きます。

それでやっと終了ですか？
売主様が住宅ローンを利用していた場合には、抵当権の抹消が必要となります。
売主様は仲介担当者・司法書士と一緒に利用していた住宅ローンの銀行に行き、一括返済の手続きと、抵当権抹消書類を取得します。売主様はここで手続き完了ですが、司法書士はここから、法務局に行き、抵当権の抹消と所有権移転、新たな抵当権設定の登記申請をおこないます。

決済って、そんなに多くの事をするんですか！大変ですね。
抵当権の抹消書類は事前に手続きが必要ですし、印鑑証明書や住民票・戸籍の附票などの
必要書類もあります。
諸費用含め、トータルで必要な金額の明細もわからないですよね。
仲介の担当者は、日々これらの業務を行っています。
仲介手数料には、これらの手続きを安全にスムーズに進めるための費用でもあります。

なるほど、よくわかりました。


センチュリー２１住まいるハウス不動産はただインターネットやチラシに売却の依頼を受けた不動産を掲載するだけで無く、売主様のために独自の売却手法で全力で買主様を見つけます。
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もちろん、今売ったらいくらくらいになるか知りたいというお問合せだけでも大歓迎です！
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古い家を高く売るポイント

今回はよく皆様からご相談をいただく、築年数の古い戸建てを高く売却するポイントについて解説していきます。そのまま戸建てとして売却した方がいいのか？古家を解体して更地の状態で土地として売却した方がいいのか気になるところですね。


古い家は売れるのでしょうか

はい、もちろん大丈夫です！

築年数が経った家でも、リフォームや建替えをされる方もおられますので、問題ありません。

そうですか。知り合いから古い家の場合には、「更地」にした方が「高く売れる」と聞いたのですが、本当でしょうか？

はい、それは本当です。更地にして売り出した場合、土地の用途が広がって、購入希望者様が増えることが多いです。その結果、高く売れるケースもあります。

また、建物を所有しなくなった場合、空き家が残っていた場合に起こる倒壊や放火の心配もなくなりますので、売主様も安心ですよね。

分かりました。ちなみに、更地で売却する際に注意することはあるのでしょうか？

はい、あります。

更地にして売却する場合、３つ注意ください。

①家などの解体費用を出す必要があります。

②固定資産税の軽減が受けられなくなります。

③隣の土地の所有者との打ち合わせです。

の３つです。

詳しく教えてもらえますか？

はい。まず、①解体費用は、現存の建物を取り壊す費用です。

数十万から数百万かかる場合があります。

続いて、②は土地と建物を所有していると「固定資産税」がかかりますが、居住用の宅地においては、200平米以下の部分は、課税標準額が６分の１になるという軽減措置があります。建物を取り壊した場合、この軽減措置が受けられなくなります。

最後に、③は建物を取り壊す際に、隣の土地の所有者と話し合いが必要になりますので、注意が必要です。

更地にして売った方が良いのは分かりましたが、現状で売った方が良い場合もあるのでしょうか？

はい。その場合もあります。

それはどの様な場合でしょうか。

はい。更地にせず、そのまま売却した方が良いのは、５つあります。

詳しく教えて頂けますか？

はい。まずは、１つ目、建物がまだ利用できるビルやRC造などの場合です。

２つ目。古民家など、古いことに価値がある物件の場合です。

３つ目。解体が困難な場合です。例えば、足場を組む場所がないなどです。

４つ目。解体費用が著しく高い場合です。

最後は、手元に解体費用がない場合などです

このような項目に該当する場合には、現状のまま売却された方が良いかもしれませんね。

わかりました。まずは自宅の状況を確認してみます。

はい。その方がよいですね。

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