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不動産の売買における契約不適合責任


今回は不動産を売却した際に、売主様にかかる契約不適合責任について解説していきます。
契約不適合責任は、土地・建物・マンションであっても発生するので不動産を売却する際は注意が必要です。

瑕疵担保責任はよく聞くんですが、契約不適合責任って何ですか？

はい、まず「瑕疵」とは欠陥・不具合という意味ですが、不動産取引においては、購入段階では気付かず、実際に住み始めてから発見されるような欠陥や不具合のことを指します。そのため、「隠れた瑕疵」とも呼ばれています。売買後に売主が知らなかった瑕疵が発見された場合に、売主が責任を負う範囲や対応する期間を定めたものを「瑕疵担保責任」といいますが、2020年4月1日から法改正により「契約不適合責任」に変わりました。

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いは何ですか？

不動産の売買における瑕疵担保責任と契約不適合責任の大きな違いとしては瑕疵担保責任では買主が請求できるのは「契約解除」と「損害賠償」の2つだけだったのに対し、契約不適合責任では「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償請求」の5つが請求できるようになったことが挙げられます。

その5つ請求ってどのような請求なのですか？

まず一つ目の追完請求とは、売買契約内容と異なっている部分を、買主が契約通りにするよう請求することです。民法改正前は、まずは「買主が瑕疵を知らなかった」ことを証明する必要がありましたが、契約不適合責任では契約内容と合っているかいないかが問題になるため、買主は請求しやすくなりました。なお、契約内容と異なるものを売った場合、売主は売却した不動産に対して落ち度がなくても追完請求されます。

買主が請求できるかどうかがより分かりやすくなったんですね！

そうですね！次に二つ目の代金減額請求とは追完請求の修補を請求しても売主が修理をしないとき、あるいは修理が不能であるときに認められる権利です。あくまでも追完請求がメインの請求であり、それが駄目な場合には代金減額請求ができます。ただし、明らかに直せないもの、履行の追完が不能であるときは、買主は直ちに代金の減額請求をすることが定められています。

そして三つ目の催告解除は追完請求をしたにも関わらず、売主がそれに応じない場合に買主が催告して解除できる権利です。売主が追完請求に応じない場合、買主は「代金減額請求」と「催告解除」の2つの選択肢を持っていることになります。契約解除された場合、売主は買主に売買代金を返還しなければなりません。

買主が売主に対して取れる選択が増えたんですね！

そうですね、次に四つ目の無催告解除は、契約不適合により「契約の目的を達しないとき」に行うことができます。逆にいえば、若干の不具合程度で契約の目的が達成できる場合は無催告解除は認められないということになります。

最後に五つ目の損害賠償請求は契約不適合があった場合、買主は損害賠償請求をする権利が認められています。民法改正後、売主に落ち度や過失がない場合は、売主は売却した不動産に対する損害賠償義務を免れるということが明文化されました。

買主は請求できることが増え、売主は責任が増えたんですね

はい、また追完請求でもお話ししたように瑕疵担保責任ではそもそも論として瑕疵かどうかを問うだけで大変な手間でしたが、契約不適合責任であれば契約内容と一致しているかどうかがポイントになるので、問題の有無をはっきりさせやすくなりましたが一方で、不動産の不具合等が契約内容に記載されているならば、その不具合について契約不適合を問うことはできません。そのため、しっかりと契約内容を吟味する必要があります。また「瑕疵担保責任」と同じで、契約不適合責任も任意規定なので、実際の契約書の内容がどうなっているかが非常に重要になりますので、いざ売る時、買う時はしっかりと契約書を確認する事が大事ですね。

売る場合も買う場合もしっかりと売買契約書を確認するのが大事ということですね！

はい、そうですね。わからないことがあれば営業担当者へしっかりヒアリングしましょう


いかがでしたでしょうか。
不動産を売却する際は契約不適合責任以外にも、様々なトラブルが発生する可能性もあります。
しっかりとした知識を持った担当者に売却を任せるのが、安心・安全な不動産取引を行う上で非常に大切となります。

センチュリー２１住まいるハウス不動産はただインターネットやチラシに売却の依頼を受けた不動産を掲載するだけで無く、売主様のために独自の売却手法で全力で買主様を見つけます。
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もちろん、今売ったらいくらくらいになるか知りたいというお問合せだけでも大歓迎です！
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空き家の譲渡所得の3000万円特別控除


今回は、空き家を相続して売却する際に使える可能性がある、不動産譲渡所得税の3000万円特別控除について説明していきます。



相続した実家でも3000万円の特別控除が使えるって聞いたんですが？
はい、相続によって空家になった不動産を、相続された方が一定の要件を満たして売却した場合、
譲渡所得から３０００万円を控除することができます。


それは昔からあった制度なんですか。
2016年4月1日からの時限立法で、2023年12月31日までとなっています。


最近の話なんですね。なぜできたんですか。
少子高齢化、人口減少に伴って増加し続ける空家を減らそうと、国策である
「空家等対策の推進に関する特別措置法」の税制上の措置としてできたものです


空家対策が目的なんですね。では、どんな要件があるのでしょうか。
特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に
供されていた家屋で、次の3つの要件全てに当てはまるものをいいます。
１、昭和56年５月31日以前に建築されていること。
２、区分所有建物登記がされている建物でないこと。
３、相続の開始の直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと、になります。


昭和56年より以前の建物なんですね。
はい、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物を「旧耐震基準」というのですが、そちらが対象に
なります。周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れのある空家建物のうち、4分の3が旧耐震基準の建物と
言われています。これらの対策が前提の為、建築時期の制限が設けられています。


区分所有建物というと。
建物の中で複数に区分され、各戸が住居・店舗・事務所等の用途で構成されている建物のことで、
マンションなどが分かりやすいと思います。


一人で居住していたものでないとダメなんですね。
はい、他に居住している人がいると空家ではないので、対策の趣旨とは異なってきますからね。


逆に、老人ホームなどに入ってしまっていた場合はどうですか。
老人ホーム等への入所直前まで居住していて、要介護・要支援認定を受け老人ホーム等に入所し、
相続開始直前まで老人ホーム等に入所をしていた、等の要件を満たせば適用の対象となります。


賃貸で貸したりしていた場合はどうですか。
事業、貸付、居住の用に供されていない事、という要件がありますので適用の対象にはなりません。
また、これは相続後から売却までの間も同じ要件となっていますので注意が必要です。


その要件を満たせば適用ですか。
いえ、空家対策と建替促進が趣旨ですので、売主様で耐震基準に適合するよう耐震補強をするか、
建物を解体し更地にして引き渡す必要があります。


たくさん要件がありますが、全て満たしていれば何十年も前に相続した物件でも良いのですか。
いえ、これは相続が発生してから3年を経過する日の属する年の12月31日まで、となっています。
そしてその期限が2023年の12月31日までとなっています。


期間が限られているんですね。
はい、そうです。それ以外にも譲渡価格が1億円以下であったり、親子や夫婦など特別の関係がある人
以外への譲渡であるなど様々な要件があり、手続きや証明書類があり、確定申告の必要があります。


これはかなり難易度が高そうですね。
相続登記には司法書士、建物の滅失登記には土地家屋調査士、税金に関しては税理士、解体には解体業者と、様々な専門家との連携が必要となります。買主様を探すだけでなく、それらを紹介、調整してくれる不動産業者を探すことが重要になってくると思います。


わかりました。有難うございます。


いかがでしたでしょうか。
相続した不動産を売る際に、せっかく手元に残ったお金から税金が引かれてしますのはもったいないですよね。もし3000万円の特別控除が使えるか不明な場合はお気軽に当社までご相談下さいませ。建物解体や耐震補強、滅失登記等、全て提携している専門家と協力しながら進めていきます。

現在お住まいの不動産を売却される際の控除はこちらからご確認下さい。
↳居住用財産売却の3000万円特別控除



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住宅ローンが支払えない場合

今回は何らかの理由で住宅ローンが払えなくなってしまった場合、お住まいの不動産の売却以外にどのようにすれば良いかを簡単に解説しています。

住宅ローンが支払えない場合って多いのですか？

はい、昨年の新型コロナウィルス感染拡大により、返済が困難な方は増えています。

コロナ禍に関係なく、住宅ローンの破綻率は毎年２％と言われていて、

50人に１人は返済が困難になると言われています。

最近では、コロナ禍により例年以上に支払いが難しくなっている方がおられると思われます。

では、住宅ローンが支払えない場合にやった方が良いことってありますか。

そうですね。先ずは借り入れをしている金融機関に相談することをお薦めします。

金融機関は返済が困難になった場合、支払猶予などをしてもらえる場合があります。

その他、無駄な出費を減らすことや、

家族の協力を得て収入を確保することも大事なことかと思います

その他にありますか。

はい、公的機関や税理士、会計士などの専門家に相談するのも

一つの手です。様々な国や地方自治体の支援サービスを教えてもらえる場合もあります。

分かりました。逆にやってはいけないことはありますか。

はい、それはですね、一番やってはいけないことは「放置」することです。

「放置」ですか？そんな方はいるのですか？

ええ。意外と多くの方が、支払えなくなって、そのまま放置してしまうケースがあります。

なるほど。放置してしまうと良くないのですか。

はい。良くないです。優遇金利の停止はもちろん、

最悪の場合、不動産を競売にかけられてしまう場合もあります。

その時は、住んでいる家から引越しをしなければなりません。

競売ですか？　それは大変ですね。

はい。そうなんです。住む家がなくなってしまいますから。

その他に何かありますか。

他には、借金を借金で返すことや、ハイリスクな投資、ギャンブルにお金をつぎ込むこと。

副業などの無理なバイトをされるのもお薦めしません。体は大事な資本です。

わかりました。住宅ローンが支払えなくなった場合には、まずは「放置」せずに、

「相談」をしていこうと思います。

はい、その方が良いと思います！

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生産緑地のこれからと2022年問題について


今回は少し前に話題に上がっていた、生産緑地の土地の問題について解説していきます。
2022年問題と言われていますが、その先のことにも触れているので是非ご覧下さい。

生産緑地に指定されている土地を持っているのですが、このまま持っていても問題ありませんか？

生産緑地に指定されている土地の所有者は30年間の営農義務というものが課されており、農地として管理すること、

生産緑地であることを掲示すること、原則として建物を建てることができないこととなっています。

1991年から生産緑地の指定が始まり、2022年には多くの土地が指定から30年が経過するため、営農義務が解除されます。

そのまま保有された場合、生産緑地に指定されている期間は固定資産税が減税されていますが、解除されるとその減税は受けられなくなり、これまでより固定資産税が高くなってしまいます。

現在はその土地で農業は営まれているのですか？

いえ、少し野菜を育てている程度ですので、早く売却した方が良さそうですね。

生産緑地に指定された土地は売却することができないため、今すぐに売却することはできません。

生産緑地に指定されてから30年経過すると解除できますので、その後に売却することができるようになります。

そうなんですね。私の土地以外にも近くに生産緑地になっている土地がいくつかあるのですが。

生産緑地に指定されているのは面積は全国で合計6.6万ヘクタールと言われていて、三大都市圏特定市内だけで1.2万ヘクタールとなっています。特定市内の生産緑地の8割ほどが2022年に期限をむかえ、指定の解除、土地の売却という話が多くなることが予想されています。生産緑地は500㎡以上の土地ですので、土地や将来的にはマンションの供給が過多になり、周辺の不動産相場が下がるのではという懸念もあります。

そうすると、私の土地も安くでしか売却できないかもしれないですね。

その可能性はあります。ですので、2017年に生産緑地法が改正され、特定生産緑地として税制優遇を10年間延長する

ことができるようになりました。また、2018年には生産緑地を第三者に貸すこともできるようになったり、農産物の直売所などの建築もできるようになりました。

色々な選択肢があるのですね。もし売却する場合、何かアドバイスいただけますか

そうですね。

一番は、価格の下落が始まる前に売却するのか、様子を見るべきなのかを地元の信用できる不動産会社に相談していただくことです。そのエリアにどれほどの生産緑地があり、またどれくらいの方が売却するのかによって状況は変わります。

地元の不動産会社に相談し、状況を確認しながら土地の売却のタイミングをご相談いただければと思います。


いかがでしたでしょうか。
生産緑地に指定されている土地の売却や活用にお悩みの方は、あま市七宝町にあるセンチュリー21住まいるハウス不動産までご相談ください！土地売却や活用に強い専門のスタッフが色々とご提案させていただきます。

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空き家問題について


今回は最近、売主様からよくご質問いただく【空き家】問題について動画で解説していきます。

現在所有している空き家を管理するのが大変で、どのようにしたらいいかわからないんですが…

近年、同じように悩まれている方が多く、誰にも使用されていない空き家が急増し問題となっております、この問題を解消するべく「空き家対策特別措置法」という制度が制定されました。

「空き家対策特別措置法」ってなんですか？

空き家対策特別措置法とは、空き家により景観が損なわれたり、衛生面、防犯面の問題を引き起こしたりする恐れがあるとして、2015年2月に全面施行された法律のことです。空き家対策特別措置法が施行されたことにより、管理が適切に行われていないと思われる空き家に対して自治体が調査を行ったのち、問題があると判断された空き家においては「特定空家」として指定し、所有者に管理を行うよう指導をしたり、状況の改善を促したりできるようになりました。

特定空家に指定されたらどうなるんですか？

例えば建物が老朽化して倒壊しそう、庭の草木が成長して道路まではみ出している、捨てられたゴミのせいで害獣が発生しているなどの空き家が原因で周りの住環境の影響がある場合、所有者はすぐにその状況を改善する必要があります。「空き家対策特別措置法」では、所有者の義務である空き家の適正管理をしない所有者に対して、市町村が助言、指導、勧告といった行政指導、そして勧告しても状況が改善されなかった場合は命令を出すことができるようになりました。

それは面倒ですね、もし無視してたらどうなるんですか？

所有している空き家が特定空家として指定されたのち、指導を受けたにも関わらず状態が改善されない場合、国から勧告が出され、固定資産税の住宅用地特例から除外されることがあり、その場合、税金の負担が重くなってしまうので、改善が難しい場合は空き家を解体するか、可能であれば売却も含めて検討して頂いたほうが良いかもしれません。

結構大変なんですね…空家を所有している皆さんどうされてるんでしょうか？

一般的に修繕をして住まいとして使用するか、売却を検討されております。現在、空き家の発生を抑制するための特例措置があり、空き家を相続した相続人が、耐震リフォームまたは取り壊しを行ったあとにその家屋や敷地を譲渡した場合には、譲渡に本来必要となる譲渡所得の金額から3,000万円を特別控除できる制度もありますので、まずは信頼のおける不動産会社へご相談いただければと思います。

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居住用財産（不動産）売却の3000万円特別控除


マイホームを売却した時の税金で、何か特例があるんですよね？
はい、売却つまり譲渡したことで利益が発生した場合は、不動産譲渡所得税が課税されますが
居住用財産の場合、売却して得た不動産譲渡所得から3,000万円を控除する事が出来る特例があります

3000万円ですか。それは大きいですね。
ですので、この特別控除を受けるためには不動産の売却における様々な要件があります。

では、その要件を教えてください。
はい、まずは自己がその不動産に居住している、もしくは居住していて住まなくなってから3年目の年末までに不動産を売却する事です。

では、住まなくなってから人に貸していた場合はどうなりますか。
所有している不動産を賃貸などで貸していた場合でも、3年目の年末までの売却であれば適用できます。

不動産（建物）が古くなって、解体した場合はどうですか。
建物を取り壊した日から1年以内にその土地の売買契約を締結し、その不動産に住まなくなった日から3年目の年末までに売却すれば適用が受けられます。ただし、建物がある場合と異なり、その敷地を人に貸すと適用が受けられなくなってしまうので、注意が必要です。

その不動産を所有していた期間は関係あるんですか？
不動産を所有している期間は短期や長期などの税率に関係しますが、所有期間も居住期間も適用に関係はありません。
但し、売却した年の前年または前々年に同じ3000万円特別控除、不動産の買換え特例や不動産の譲渡損失の繰越控除などを利用した場合は、適用が受けられません。

例えば、親族に売却した場合でも適用が受けられますか？
『特別な関係』の相手に譲渡した場合は適用が受けられないことになっており、配偶者や直系の血族などが該当する為、適用外となります。

共有の名義だったら、だれか一人が特例を受けれるのですか。
共有名義の場合は、所有者それぞれが3000万円の控除を受ける事が出来ます。


計算してみて、3000万円を控除してプラスが出なかったら、手続きしないでも良いのですか？
いいえ、この特例を受けるためには確定申告することが必要です。

かなりありがたい不動産売却の特例ですから、忘れないようにしないといけませんね。
但し、買い替えで不動産の購入に住宅ローンを利用した場合、この3000万円控除と住宅ローン控除はどちらかしか使えませんので注意が必要です。

他に注意点はありますか。
この特例を受けることだけを目的として入居した場合や、仮住まいなど一時的な目的の入居も適用が除外とされています。
不動産の担当者への相談だけでなく、税務署へ確認されることをお勧めいたします。

わかりました、有難うございます。

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オススメの不動産会社

今回は、大切な不動産を売るうえで、どの様な点に気をつけて不動産売却の依頼先を決めればいいかを解説しています。


現在、日本の不動産会社ってどの位あるのですか？

はい、おおよそ12万業者ありますね。

１２万！そんなにあるのですか？実際、どの不動産会社に相談するか迷いそうですね。

そうですね。ですが、不動産売却の相談をする際に、いくつかチェックをして頂ければ、ピッタリの不動産会社が見つかると思いますよ！

それはどんな不動産会社ですか？

はい、一口に「不動産会社」といっても、いくつもの業態があります。

売買、賃貸、管理、分譲など様々です。

不動産会社も専門分野がありますから、全ての業務に対応できるわけではありません。


そうなんですね。では、売買で相談したい時には、どの会社に相談したら良いですか？

そうですね。売買でも購入か売却か、にもよりますね。

それでは、売買で購入する場合はどうでしょうか。

その場合であれば、購入希望エリアで物件を多く扱っている不動産会社が良いですね。

また、ネットで物件掲載が１社しかしていない場合には、不動産の売主から直接売却の依頼をされていることも考えられるので、条件面での交渉もしやすかったりします。

では、不動産売却を依頼する時はどうでしょうか？

それでしたら、その会社のホームページをチェックし、「経営理念」や「社員紹介」などがしっかり掲載されている不動産会社はお客様対応もきちんとしている会社が多いですね。
あとは口コミも大切です。

最近では、まとめて不動産会社へ依頼を出来るサイトも増えてますが、どうなんでしょうか。

そうですね。簡単に依頼できるからこそ、最低限、依頼される不動産会社のホームページなどを確認する必要があると思います。

他にチェックすることはありますか？

最近では、売却専用のホームページがある不動産会社も増えております。

売却方法や実績なども掲載されている場合もありますので、役に立ちます。

また、そのような会社は売却に慣れていますので、安心して不動産売却の相談ができると思います。

不動産会社のホームページはしっかりチェックしたことがなかったので、次回は確認してみようと思います。

はい、その方がよいですね。

わかりました。他にはありますか？

仲介手数料無料を謳う不動産会社は注意が必要です。

不動産という大きな買物で手数料を無料にするには、相応の理由があります。安易に契約をせず、なぜ無料なのか担当者に聞いた方がよいですね。

仲介手数料無料や半額ってよく見ますが、全て疑った方が良いですか。

売買の場合には、引渡し後も関係性は続きます。全てではないですが、手数料無料では誠実に対応しない不動産会社も多いので、気を付けて頂きたいなと思います。

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【離婚した際、共有名義の不動産はどうやって売却するの？】

実は離婚することになったのですが、家が妻との共有名義になっています。売却するにはどう進めれば良いですか？

そうですか・・・

離婚される場合、財産分与として婚姻中の財産は夫婦それぞれで分け合うことになっており、不動産も財産分与の

対象となり、2分の1ずつとなります。

購入当初の出資額に応じて持ち分を決められたかと思いますが、例えば、ご主人が3分の2、奥様が3分の1の持ち分を

持たれていたとしても、その持ち分とは関係なく2分の1ずつ分け合うことになるのが原則です。

住宅ローンを払っているのは私なのですが、それでも2分の1ずつになるのですか？

お気持ちは理解できますが、そうなんです。

もし離婚成立後も持ち分を2分の1ずつにしていると、将来売却しようと思った時に相手方の承諾が必要であったり、

万一相続が発生した場合には関係が複雑になります。

ですので、どちらかが相手に共有持ち分を譲ることが一番スムーズかと思います。

何か特別な手続きが必要なのですか？

住宅ローンが残っていない場合は、離婚協議書を作成して財産分与に基づいて単独名義に登記を変更し、譲り受けた

方は相手方に代償金を払うことで公平に財産分与できるので比較的簡単です。

お二人ともに住宅ローンが残っている場合は持ち分を失う方の住宅ローンを完済しなくては名義変更ができませんので、

ローンの借り換えや、ご実家などからお金をだしていただく必要があります。

私の場合、妻が連帯保証人になっているのですがどうすれば良いでしょうか？

連帯保証人や連帯債務者になっている場合、別のどなたかになっていただくか、物的担保と言って土地や建物を

担保に入れることで連帯保証人を外してもらう方法があります。

なかなか難しいかもしれませんね・・・

一番お勧めの方法としては、家を売却することです。

売却価格が住宅ローンの残額より高い場合、売却後に手元に残ったお金を分け合うだけでよくなります。

売却価格が住宅ローンの残額より低い場合は、現金で差額の補填をして住宅ローンを完済する必要があります。

その他にも方法はありますが、あまりお勧めはできません。

まずはご自宅がいくらくらいで売却できそうか、査定のご依頼をしていただくのが良いと思います。

そうですね。それでは査定をお願いします。


いかがでしたでしょうか？
離婚による不動産の売却は、パートナーとの足並みをそろえる必要もあり、専門家の助けが必要な場合も多いです。センチュリー21住まいるハウス不動産では、離婚案件に強い弁護士さんや司法書士の先生と提携することにより、なるべく売主様の負担にならないよう不動産のご売却を進められるようにしています。
もし、共有名義の不動産を売りたい、または先に不動産の査定だけでもしたい方は、離婚案件に強いセンチュリー21住まいるハウス不動産へご相談ください。

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法定相続分


今回は不動産を相続した際の法定相続分について解説しています。

Ｑ．相続が発生した場合の、法定相続分とは何でしょうか。

Ａ．民法では、遺産を「誰が、いくら相続するのか」についての目安が定められています。

相続人が遺産を相続できる法律上の割合を「法定相続分」といいます。

Ｑ．法定相続分の割合はどの位なのでしょうか。

Ａ．「法定相続分」は誰が法定相続人になるかによって異なります。

例えば、被相続人に配偶者と子が２人いる場合、法定相続分は配偶者が2分の1、子がそれぞれ4分の1で等分します。

Ｑ．配偶者に子供がいない場合はどうなるのでしょうか。

Ａ．被相続人の配偶者に3分の2、被相続人の父母に3分の1を人数で等分します。

Ｑ．配偶者と相続人の兄弟のみが相続する場合はどうですか

Ａ．配偶者は4分の3、相続人の兄弟は4分の1を兄弟の人数で等分します。

Ｑ．その他に何か気を付けることはありますか

Ａ．「法定相続分」は相続人が「特別な意思表示をしなかった」場合の基準です。

遺言や遺産分割協議が存在する場合には、法定相続分にこだわる必要はなく、遺言や遺産分割協議が優先されます。

あま市、蟹江町やその周辺で不動産を売りたい方、買いたい方はセンチュリー２１住まいるハウス不動産へお問い合わせ下さい。また不動産査定、買取り、空き地、空き家のご相談もお待ちしております。

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相続不動産の評価

Ｑ．相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算するでしょうか？

Ａ．建物（戸建・マンション）の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。

固定資産税通知書に記載してある評価額がそのまま相続税評価額となります。

問題なのは土地の価格です。土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じでは有りません。

Ｑ．土地評価額と違うのでしょうか？

Ａ．同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は違います。

まず、相続する土地が路線価地域に有るのか、倍率地域に有るのかによって計算方法が変わるのです。

Ｑ．路線価と言うのはよく聞きますが、倍率地域とは何ですか？

Ａ．倍率地域とは簡単に言うと路線価の付いていないエリアの事になります。

Ｑ．路線価が付いていないエリアというのが有るのですね？

Ａ．はい、そうです。

Ｑ．では、路線価地域の計算方法から教えて欲しいです。

Ａ．まず路線価についてですが、その年の1月1日時点の価格を7月1日に国税庁が公表しています。

この路線価に土地の面積を掛けて土地の価値を評価します。

一般的に路線価は公示価格の80％を目安に設定されています。

Ｑ．予め時価の変動についても想定して有ると言う事ですね。それでは実際の計算方法を教えて下さい。

Ａ．まずは国税庁のHPにある路線価図を開いて頂き、相続される土地の前面道路に記載して有る数字を確認して下さい。例えば、150Fと記載して有ればその土地の路線価は1㎡当たり150,000円となります。

路線価図に記載されてる価格は1,000円単位となっているので、ゼロを3つ付け足して頂くと、簡単に価格が分かります。

Ｑ．数字の後ろに付いているFというアルファベットは何ですか？

Ａ．それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号になります。

Ｑ．路線価を確認したら次に何をすれば良いですか？

Ａ．次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。

地積と記載してる欄に有る数字が土地の面積です。

その面積と路線価を掛けて下さい。

例えば、先程の例で示した土地が１００㎡だった場合、150,000円×100㎡で

15,000,000円となります。

Ｑ．以外に簡単ですね。

Ａ．これだけですと簡単ですが、実際には土地の間口や地型は様々です。

先程計算した価格から、この土地の使い勝手の良し悪しを考慮して価格を調整します。

この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいので不動産のプロに相談して下さい。

Ｑ．税理士さんに相談すれば良いのですか？

Ａ．いえ、税理士さんはあくまでも税金のプロであって、不動産のプロではありません。

ですので、路線価に面積をかけた価格をそのまま相続税評価額として相続税申告されるケースが散見されます。

Ｑ．調整をしていないと言う事ですか？

それでは使い勝手が悪い土地の場合、

多く相続税を払っている事になりませんか？

Ａ．そう言う事になります。

ですので、多くの土地を相続する場合には、

土地の評価に長けた税理士さんに相談する事をお勧めします。

Ｑ．次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？

Ａ．まずは国税庁のHPから『財産評価基準』の目次のページを開いて、評価倍率表の『一般の土地』を開きます。

そして対象の土地がある市区町村をクリックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地の倍率を確認して下さい。

Ｑ．倍率が分かれば次に何をすれば良いのですか？

Ａ．倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を掛ければ、土地の相続税評価額が算出できます。

Bコース：急いではいないが売却を検討されている


Cコース：できるだけ早く売却したい


Dコース：即現金がほしい。買取をご希望

愛知県あま市【七宝町】桂角田25番地



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