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土地売却のポイント（注意点）2


前回のおさらい：土地売却のポイント（注意点）はこちら

土地を売却する際に多くの方が最初の段階でつまづきやすい3つのケース



【その2】

相続した土地の名義人（所有者）が自分になっていない

親から相続した土地であっても、相続登記をして土地の名義人を変更しておかないと、土地を売却することはできません。

不動産を売却することができるのは、登記簿（登記事項証明書）にその不動産の所有者として記載されている名前の人物だけ。

相続をしただけだと、この登記簿の名義が変わっていないため、土地の売却ができないのです。

そのため、相続した土地を売却する前に、必ず相続登記という手続きを行います。

相続登記の手続きには、以下の書類が必要になります。




相続登記に必要な書類

□ 被相続人の戸籍謄本または除籍謄本
□ 相続人の戸籍謄抄本
□ 被相続人の本籍の記載のある住民票（除籍または戸籍の附票があるもの）の写し
□ 相続人の住民票の写し
□ 固定資産評価証明書
□ 遺産分割協議書や印鑑証明書（法定相続分以外で名義変更する場合）


登記手続きは自分で行うこともできますが、手間と時間がかかるため、司法書士または土地家屋調査士などに依頼するのが一般的です。

専門家に登記手続きを依頼する場合は、少なくても10万円前後の手数料がかかります。



次回につづく。



あま市・蟹江町周辺で不動産（土地、戸建て、マンション、事業用物件）のご売却を検討中のお客様、是非一度無料査定をしてみてはいかがでしょうか？
今だといくらくらいで売れるか等、売る気は無いが価格だけ知りたいというご相談も大歓迎です。
下記フオームよりお気軽にお問い合わせくださいませ。


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◎フリーダイヤル：0120-018-518（通話料無料・相談無料）
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皆様からの不動産の売却査定・買取査定のご依頼を
スタッフ一同、心よりお待ちしております。

土地売却のポイント（注意点）



「老後の事を考えると、今のうちに不動産を売って住み替えをしたい」
「相続した不動産があるが、遠方で空き家のためメンテナンスできないので売りたい」

住み替えや相続などの理由で不動産を売却しようとお考えの方は少なくないと思います。

でも実は、不動産（土地）の値段は、タイミング次第で大きく変わってしまうものです。

近隣の土地売買の動きや開発・建築計画などの影響を受けてしまうので、事前にしっかりと情報を集めることは重要です。

できるだけ高く土地を売ることができるように、トラブルを避け安心・安全な取引をしたいものですよね。

そこで、今回は土地を売却する際のポイント（注意点）について解説していきます。


土地を売却する際に多くの方が最初の段階でつまづきやすい3つのケース



【その1】

①家屋が残っている

売却しようとしている土地に、古い家屋が建っていると解体費用がかかります。
また、家の中のお荷物（残置物）も撤去しなければいけません。

木造1戸建ての場合は、築22年前後で建物の価値は0になってしまいます。
そのため、築22年を超える一戸建てを売ろうと思うと、【古家付きの土地】を売ることになるのです。

家屋（古家）のある土地を売却する際は、以下のどちらかを選択していきます。

・古家を解体して更地の状態で売却する
・【古家付き土地】として売却する


それぞれ詳しくポイントをみていきましょう。


古家が残っている場合のポイント①更地にして売却する

建物を解体する場合、家屋の解体費用がかかってきます。

解体費用の目安は、木造一戸建てで100万円～150万円前後見ておく必要があります。
※建物の大きさや外構の状態によっても変わります

そして、更地にした場合は税金（固定資産税）も高くなってしまうということにも注意です。

土地の上に住宅用の家屋があるのとないのとでは、固定資産税や都市計画税のかかり方が大きく違ってきます。

課税は毎年1月1日時点での土地・建物に対して行われるので、もしも年末に解体し更地の状態で年を越すと発生する税金が高くなってしまいます。

その一方、更地にしておいた方が買主がつきやすいというメリットもございます。

以下、更地にした場合のメリットとデメリットをまとめましたのでご確認下さい。


【土地を更地にして売却する際の注意点】

◎メリット
・土地を相場価格で売却できる可能性が高い
・買主が見つかりやすい
・売却までに駐車場として貸し出しておけば収入が得れる

◎デメリット
・解体費用が先にかかる
・タイミングによっては税金が高くなる場合がある
・買主の家屋のリフォーム利用の選択肢が無くなる


古家が残っている場合のポイント②古家付き土地として売却する

古家をそのまま残して、【古家付き土地】として売却する場合、解体費用分と確定測量分の値引きを求められるケースが多いです。

家屋に買主がそのまま住んだり、リフォームやリノベーションをして活用するのであれば問題ありません。

ただし、純和風建築の古民家等でない限り、家屋を活用するのは現実的に難しいかもしれません。

そのため、土地の相場価格で売却しようと思っても、解体費用・確定測量分を値引きしないと買主がつかないのです。

また、空き家のまま放置しておくと事件や犯罪に巻き込まれてしまう可能性も上がり、それらのリスクを回避するために、売却までの間草むしりや家屋の掃除等のメンテナンスが必要となってきます。

家屋があることによって当面の解体費用や高額な固定資産税はかからいのはメリットです。

【古家付きのまま売却する場合の注意点】
◎メリット
・解体費用を負担しなくてよい
・もしそのまま住む買主が見つかれば値引きは少なくてすむ
・売却に時間がかかってしまい更地の課税を受けることがなくなる

◎デメリット
・解体費用・確定測量分の値引きを要求される場合がある
・買主がみつかりにくい
・空き家を管理する手間ひまがかかる


いかがでしたでしょうか。
一口に土地の売却といっても、やり方次第で価格が大きく変わってしまいます。
安易に解体を提案してくる不動産営業にはご注意下さい。解体してから後悔しても遅いので、必ず信頼できる不動産会社に事前に相談してからにしましょう。


次回につづく。



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今回はよくご質問いただく、【リースバック】について簡単に解説していきます。



リースバックとは
ご自宅を不動産買取業者に売却し、売却資金を受け取った後は不動産買取業者と賃貸借契約を結び家賃（リース料）を払いながら売却後もご自宅に住み続けられるというシステムです。







今の家に住み続けたいけど、どうしても資金（老後資金・事業資金等）が必要な方や相続対策に現金に換えておきたい方などお客様によってニーズは様々です。




次にリースバックのメリットについて見ていきましょう。






今は様々な不動産会社が独自のリースバックを扱っていますが、弊社の場合、事故物件や調整区域内の不動産、旧耐震基準の建物等どんな物件でも対応させて頂きます。
他社で断られたり査定価格に納得できなかった方、また少しでも興味がある方は
あま市七宝町のセンチュリー21住まいるハウス不動産へお問い合わせ下さい。


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不動産の売却査定をしてもらったら、必ず売らなければならいでしょうか？


先日お客様よりそんな質問を受けました。


答えは、全くそのようなことはありません。


査定の結果、売却をされないケースも当然ございます。
最終的に売却をされるかどうかはあくまでお客様の判断となりますのでご安心くださいませ。
もちろん不動産売却査定は無料です。ご相談も無料です。


また、売却時は必ずしも査定価格で売り出しをする必要もございません。
ただ、お客様にご提示させていただいた査定価格は、地域に精通した不動産のプロが客観的に評価し、長年の経験で培ったノウハウや近隣の成約事例（相場）を元に算出した金額になります。


もし仮に査定価格を大幅に上回る金額で売り出されると、実際に売却が成立するまで長い時間を要したり、結局査定価格でしか売れなかったというケースもよくあります。
売り出し価格については売主様の希望を最大限に尊重しつつ、不動産のプロである弊社のスタッフとご相談のもと決めさせていただきますのでご安心ください！






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不動産売却の査定について



今回は不動産を売却する際の査定についてお話しします。



不動産査定には大きく分けて、【簡易（机上）査定】と【訪問（現地）査定】があります。

簡易（机上）査定は不動産の現地確認は行わず、近隣の成約事例や売り出し事例の調査、市場の動

向を考慮しておおよその査定価格を算出するものです。



訪問（現地）査定は、実際にお客様のお住まい等を訪問させて頂き、土地の形状、近隣状況、物件

の状態、リフォームの必要性等を確認してから査定価格を出します。日当りや風通し、騒音等のチ

ェック、簡易的なインスペクションも行いより精度の高い査定価格になります。



実際に売出しを行う際には、いずれにしても訪問（現地）査定が必要になります。

まずは簡易（机上）査定を元に売却するかどうかを判断されるか、売却することが決まってるので

あれば、はじめから訪問（現地）査定を行ってもよろしいかと思います。




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今回は、相続した不動産を売却した時の
「相続空家の譲渡所得3000万円特別控除」について簡単にお話します。

お客様から不動産の売却相談を受ける際に「売却理由」を聞かせていただくと、一番多い売却理由は、

「親が住んでいた家を相続し、誰も住まなくなったので売却します。」

という売却理由です。

親御さんが亡くなられて、不動産を相続されたご家族からこのようなご相談が増えています。

相続された不動産を売却した際、親が購入した時の価格よりも売却した時の価格が高ければ不動産譲渡所得が発生し、税金（不動産譲渡所得税）を納める必要があります。

しかし、節税できる制度があり「相続空家の譲渡所得3000万円特別控除」を利用すると、売却したときに出た利益（不動産譲渡所得）の最大3000万円までの部分が節税できる制度となります。

ただ、全ての条件に適用できる訳ではなく、様々な適用条件があるので解説していきます。




相続した空き家の３０００万円特別控除とは？

ご自身が住んでいる自宅を売却した際に、購入した時より高く売れて利益（不動産譲渡所得）が出た場合には3000万円特別控除を適用し、利益（不動産譲渡所得）が3000万円までの部分を税金０にできます。

しかし、相続した家で、子（相続人）が親から独立していてその家に住んでいない場合でも3000万円特別控除を利用できるでしょうか？

答えは、


「売却する際にある一定の条件を満たせば３０００万円特別控除は使えます」

この制度は、日本国内で問題となっている「空家問題」から派生している制度かと思うのですが、

古い老朽化した家屋（空き家等）は、年々数が増えてきており、今や社会問題にもなっています。

古い老朽化した家屋はある程度メンテナンス（リフォーム等）をしなければ倒壊の恐れもあるため、「耐震改修工事を行う」か「解体して更地にする」ことにより、「3000万円特別控除」を利用できるようになります。

それでは、具体的な適用条件を解説いたします。

• ・昭和56年5月31日以前に建築されたこと
• ・区分所有建物登記がされている建物でないこと
• ・相続開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
• ・建物の耐震改修工事を行う。若しくは建物を解体し更地の状態で売却
• ・相続の時から譲渡まで、事業の用や賃貸、または居住の用などに利用していないこと
• ・相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• ・売却代金が1億円以下であること
• ・親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと
•  

　※その他適用条件は、国税庁ホームページをご覧ください。


色々な条件があり全てクリアしていないと適用できないので注意が必要です。



いかがでしたでしょうか。
次回はもう少し細かくお話をしていきます。
細かい条件が多いので、もし相続した空き家のご売却を検討される際はお気軽にお問い合わせくださいませ。
ありがとうございました。

Bコース：急いではいないが売却を検討されている


Cコース：できるだけ早く売却したい


Dコース：即現金がほしい。買取をご希望

□不動産媒介契約とは□

不動産の売買や賃貸を希望する人が、不動産会社に仲介を依頼する契約です。不動産会社は、依頼者の代わりに物件の売却や賃貸契約を成立させるために、広告や内覧などの営業活動を行います。

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

• 一般媒介契約とは、複数の不動産会社に媒介を依頼できる契約です。
• 専任媒介契約とは、1社の不動産会社にのみ媒介を依頼できる契約です。
• 専属専任媒介契約とは、1社の不動産会社にのみ媒介を依頼できる契約で、自分で売却や賃貸をすることはできません。
•  

媒介契約を結ぶ際には、契約書の内容をよく確認し、不明な点は不動産会社に質問しましょう。契約書には、媒介の種類、契約期間、仲介手数料、解約条件などが記載されています。

媒介契約を解約する場合は、契約書に記載されている解約条件に従って手続きをする必要があります。媒介契約を解約する際には、不動産会社に解約の意思を伝えます。場合によっては解約手数料を支払う必要があります

媒介契約を結ぶことで、不動産会社にプロの力を借りて、よりスムーズに不動産の売買や賃貸をすることができます。

詳しくは動画でも解説しています。
ご不明な点がありましたらお気軽にお問い合わせくださいませ。

Bコース：急いではいないが売却を検討されている


Cコース：できるだけ早く売却したい


Dコース：即現金がほしい。買取をご希望

不動産仲介業とは？

不動産仲介業とは、不動産の買主と売主、あるいは貸主と借主の間を仲介し、スムーズかつ安全に取引を成立させる業務です。不動産仲介業は「宅地建物取引業」にあたるため、宅地建物取引業法に則って営業しなければなりません。宅地建物取引業法では、国土交通大臣もしくは都道府県知事の免許を受けた者でなければ、不動産仲介業を営むことはできないとされています。

「仲介」は不動産の取引形態

「仲介」とは、不動産の取引方法の1つです。「仲介」は、不動産会社が売買や賃貸の当事者とはならず、あくまで不動産取引する人をサポートする役割を担っています。
仲介以外では、不動産会社自身が売主や買主となったり、不動産会社が取引する人の代理となる取引形態もあります。

「片手仲介」と「両手仲介」

不動産の仲介は「片手仲介」と「両手仲介」に大別されます。

片手仲介とは、不動産取引における買主・売主、あるいは貸主・借主の一方の仲介を担うこと。両手仲介は、取引する両者の仲介を担うことを指します。不動産仲介会社からすれば、取引する両者から仲介手数料が受領できるため、両手仲介のほうが喜ばしいものです。よって不動産会社によっては、両手仲介を目的に、他の仲介会社を介した買主からの問い合わせに「すでに買い手がついた」などと情報提供を拒否することがあります。

両手仲介はそれ自体は違法ではなく、意図せずとも結果的に両手取引になることもあります。しかし、買主側は「なるべく安く買いたい」、売主側は「なるべく高く売りたい」と思うなど、不動産取引をする両者の思惑は相反することが多いです。よって取引する人からすれば、自分の思惑を十分にくみ取ってくれやすい片手取引が望ましいといえるでしょう。

Bコース：急いではいないが売却を検討されている


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